「退去の立会いで、思ってもいなかった金額を請求された」
賃貸の仲介をしていると、こうした相談を受けることがあります。そして多くの場合、原因は入居者が悪い使い方をしたことではありません。「知らなかった」ことです。
この記事では、柏・松戸エリアで賃貸仲介を担当し、自らも賃貸物件を持つ宅建士が、退去費用で損をしないための5つの対策を紹介します。どれも、実際の現場でよく見るトラブルから選んでいます。
執筆：ましろ
宅地建物取引士／TNコーポレーション 賃貸仲介担当（実務4年）／賃貸物件オーナー
柏・松戸エリアでお部屋探しのお手伝いをしています。貸す側と借りる側の両方の立場から、賃貸暮らしで本当に役立つ情報をお届けします。
まず知っておきたい基本ルール
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時の費用を次のように分けています。
- 大家さんの負担：年月による劣化（経年変化）と、普通に暮らしていて生じる損耗（通常損耗）
- 入居者の負担：わざと・不注意でつけた傷や汚れ、手入れを怠ったことによる損傷
「原状回復」という言葉から「新品の状態に戻すこと」と思われがちですが、そうではありません。この前提を知っているだけでも、請求書の見方が変わります。
床の傷やカビなど、場所ごとの線引きは、こちらの記事でも解説しています。
ネットの「退去費用の相場」はあてにしない
検索すると、「1Kなら○万円」のような退去費用の相場がたくさん出てきます。しかし、実際に現場を見ていると、退去費用は同じ間取りでも本当にばらばらです。
金額を左右するのは、間取りよりも次のような要素です。
- 何年住んだか（対策2の耐用年数）
- 契約書にどんな特約があるか
- タバコやペットなど、部屋全体に影響する使い方をしたか
- 入居時の状態を証明できるか（対策1の写真）
だからこそ、「相場より高いか安いか」ではなく、**「請求の一つひとつに根拠があるか」**で判断することが大切です。そのための具体的な対策を、ここから紹介します。
対策1：入居時に写真で「証拠」を残す
退去時の高額請求で、いちばん多い原因がこれです。
入居時に写真を残していないと、もともとあった傷も「あなたが住んでいる間についたもの」と扱われ、
反論できません。
最近は、入居時に管理会社のアプリなどを通じて室内の写真を送る仕組みを用意しているところもあります。
ただし、すべての管理会社にあるわけではありません。
仕組みがなければ、自分で残しておきましょう。
国民生活センターも、入居時に部屋の状況をよく確認して記録に残すよう呼びかけています。
撮っておきたい場所
- 床（フローリング・クッションフロア）の傷やへこみ
- 壁クロスの汚れ・めくれ・画鋲の穴
- ドアや建具の傷、窓の網戸の破れ
- キッチンのシンクやコンロまわりの汚れ
- 浴室・トイレのカビや水垢
- 各部屋の全体（部屋の四隅から）
写真は日付が分かる形で保存し、
気になる傷は管理会社にメールで写真を送っておくと、「入居時からあった」証拠になります。
入居前はもちろんですが、退去前に荷物を出した後も部屋全体を確認し写真を撮っておくことをお勧めします。
業者によってはない傷をでっちあげ、修理したので〇〇円請求しますと事後報告だけして話を進めてくるという事例もあります。こうなった場合写真を撮っておかないと証拠がありませんので対策を取っておくのが良いかと思います。
対策2：「耐用年数」を知って請求書を確かめる
部屋の内装材には「耐用年数」があり、年数がたつほど価値が下がっていきます。たとえ入居者が傷つけた場合でも、負担するのは退去時に残っている価値（残存価値）の分だけです。
ところが現場では、この考え方を無視して、張り替え費用をまるまる請求されるケースがあります。
壁クロスは6年でほぼ価値ゼロ
壁クロス、クッションフロア、カーペットなどは、新品から6年経つと残存価値が1円になるとされています。
たとえば、入居時に新品だった壁クロスを不注意で汚し、張り替えに6万円かかるとします（金額は説明のための仮の例です）。
| 住んだ年数 | 残っている価値の目安 | 入居者の負担の目安 |
|---|---|---|
| 1年 | 約5/6 | 約5万円 |
| 3年 | 約半分 | 約3万円 |
| 6年以上 | ほぼゼロ（1円） | 材料費の大半は負担不要 |
6年以上住んだのに、クロスの張り替え費用を全額請求されていたら、まず疑ってよいサインです。
ただし、注意点もあります
- 入居者の不注意で張り替えが必要になった場合、工事の手間賃にあたる部分は、年数に関係なく請求されることがあります。
- 放置して壁の下地まで傷めた場合は、下地の修繕費を請求される可能性があります。
- フローリングの部分的な補修や、ハウスクリーニングなどは、経過年数を考慮しないことが多いとされています。
クロスだと耐用年数での減額はもちろんありますし、傷がついていたとしたらその部分の修正だけで良いので
メートル単価×傷の範囲といった請求方法になります。
これが壁一面とかで請求されていたら、これも確認が必要になります。
対策3：立会いではその場でサインしない
退去の立会いでは、担当者が強い口調で話を進めることがあります。現場で見ていると、特に女性の入居者に
対して高圧的になる立会人は少なくありません。
そして、その場で書類へのサインを求められることもよくあります。
ここでサインすると、書かれた費用にあなたが了承したと扱われるおそれがあります。
後から「納得していなかった」と伝えても、話がこじれやすくなります。
立会いで守りたい3つのこと
- サインは見積もりが出てから 「見積もりを確認してから後日お返事します」と伝えて、
その場ではサインしないようにしましょう。金額と内訳を見てから判断しても遅くありません。 - やり取りはメールで残す 電話だと、強い口調に押されてその場で答えてしまいがちです。言った・言わないの争いにもなります。特に対応が怖いと感じる方は、「連絡はメールでお願いします」と伝え、
電話での対応は避けましょう。 - 立会いに本人が行かない選択肢もある 立会いを管理会社の担当者だけで行ってもらえることもあります。その場合は、結果と見積もりを写真付きでメールで送ってもらうように依頼しましょう。可能かどうかは、事前に管理会社に確認してください。
対策4：タバコは請求されやすいと知っておく
退去費用で入居者の負担になりやすいのが、タバコによる汚れです。
ガイドラインでも、入居者負担の例として次のように挙げられています。
タバコ等のヤニ・臭い（喫煙等によりクロス等が変色したり、臭いが付着している場合）
さらに、部屋全体のクロスがヤニで変色したり臭いが付いたりした場合は、
部屋全体のクリーニングや張り替え費用を入居者が負担するのが妥当とされています。
通常の汚れのように、「汚れた部分だけ」とはならない点に注意が必要です。
ヤニ汚れのほかに、タバコの火でクロスや床を焼いてしまった場合も、
不注意による損傷として請求されやすくなります。
ただし、対策2の耐用年数の考え方は、タバコの場合も当てはまると考えられます。
長く住んだのに張り替え費用の全額を請求されている場合は、内訳を確認しましょう。
タバコは気付かないうちに部屋全体がヤニで汚れていたということが多々あります。
そうなると多額の請求となってしまうので、普段から対策を取っておくことをお勧めします。
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」、法律事務所によるガイドライン解説
対策5：納得できないときは「ガイドライン」を出す
請求内容に納得できないときや、強い口調で支払いを迫られたときは、
「国土交通省のガイドラインに沿って、負担の内訳を説明していただけますか」と伝えてみてください。
現場の感覚では、ガイドラインを知っていると分かるだけで、根拠のない請求はしにくくなります。
ガイドラインは法律そのものではありませんが、国が示した負担の考え方です。
請求する側も、それを踏まえた説明を求められると、いい加減なことは言えなくなります。
伝えるときのポイント
- 感情的にならず、「どの項目が、なぜ私の負担なのか」を項目ごとに質問する
- 入居年数を伝え、耐用年数を考慮しているかを確認する
- やり取りはメールで行い、記録を残す
それでも解決しないときの相談先
消費者ホットライン「188」に電話すると、最寄りの消費生活センターなどを案内してもらえます。国民生活センターも、納得できない場合やトラブルになった場合は消費生活センター等への相談を勧めています。
退去費用のよくある質問
Q. 立会いでサインを求められたら、断ってもいい？
はい。「見積もりを確認してから後日お返事します」と伝えて、その場ではサインしないことをおすすめします。詳しくは対策3で解説しています。
Q. 退去の立会いに行かなくてもいい？
管理会社の担当者だけで立会いをしてもらえることもあります。その場合は、結果と見積もりを写真付きでメールで送ってもらいましょう。可能かどうかは事前に確認してください。
Q. 6年以上住んだら、壁クロスの費用は払わなくていい？
壁クロスは6年で残存価値が1円になるとされ、材料費の大半は負担不要になります。ただし、不注意で張り替えが必要になった場合の工事費などは、請求されることがあります。
Q. 部屋でタバコを吸っていたら、退去費用はどうなる？
ヤニ汚れや臭いは入居者の負担になりやすく、部屋全体に及ぶ場合は部屋全体のクリーニングや張り替え費用が対象になります。
Q. 退去費用に納得できないときの相談先は？
消費者ホットライン「188」に電話すると、最寄りの消費生活センターなどを案内してもらえます。
まとめ
退去費用で損をしないためのポイントは次の5つです。
- 入居時に写真で証拠を残す
- 耐用年数を知って、請求書の内訳を確かめる
- 立会いではその場でサインせず、やり取りはメールで残す
- タバコは部屋全体の請求になりやすいと知っておく
- 納得できなければガイドラインを出し、解決しなければ188に相談する
どれも、「知っているかどうか」で結果が変わるものばかりです。これから引っ越す方は入居時の写真から、退去が近い方は立会いの前にもう一度この記事を確認してみてください。
柏・松戸エリアでのお部屋探しや、退去・契約に関するご相談は、TNコーポレーションまでお気軽にどうぞ。
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