賃貸のエアコンが壊れたら誰が払う？宅建士が重説の見方を解説

2026年11月13日

エアコンが急に動かなくなったとき、最初に気になるのは

「修理代は自分と大家さん、どちらが払うのか」だと思います。

結論から言うと、契約書類で「設備」とされているエアコンなら、

経年劣化や自然故障の修理・交換は原則として大家さんの負担です。

ただし、「残置物」の場合、自分の過失で壊した場合、特約で借主負担と決めている場合の3つは例外になります。

どれに当たるかは、契約のときに受け取った重要事項説明書で確認できます。

この記事では、柏・松戸で賃貸仲介をしている宅建士として、確認する場所、設置7年のエアコンが交換になった実例、壊れたときの連絡の流れを解説します。

執筆：ましろ
宅地建物取引士／TNコーポレーション賃貸仲介担当（実務4年）／賃貸物件オーナー
柏・松戸エリアでお部屋探しのお手伝いをしています。貸す側と借りる側の両方の立場から、賃貸暮らしで本当に役立つ情報をお届けします。

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結論：備え付けのエアコンは原則、大家さんの負担

根拠は民法606条1項です。

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

大家さんは家賃を受け取る代わりに、部屋と設備を使える状態に保つ義務を負います。

エアコンが設備として貸されていれば、自然に壊れたときに直すのは大家さんの役目です。

ただし、この条文は契約で別の定めをすることができる「任意規定」です。

最終的には「自分の契約に何が書いてあるか」で答えが決まります。

【宅建士が解説】負担を決めるのは重要事項説明書の「設備」欄

賃貸の契約前には、宅建士が重要事項説明をします。

宅建業法で説明が義務づけられている項目の一つが、「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」です。

重要事項説明書の設備欄にエアコンが設備として書いてあれば、壊れたときは基本的に大家さんの負担です。

だからこそ、契約のときにここをしっかり確認しておくのが一番の予防になります。

実際の重要事項説明では、

「設備は以下の通りです。」で終わってしまうことも多々あります。

知識として事前に入れておくことで、当日宅建士の方に質問も出来るかと思うので

是非頭に入れておいてください。

確認するのは3か所

見る場所	書いてあること	意味
設備欄	エアコン「有」	設備なので、原則として大家さんの負担
設備欄の備考	「残置物」「付帯設備外」など	前の入居者が残したもの。大家さんに修理の義務はない
特約欄	「エアコンの修理費は借主負担」など	特約の内容が優先されることがある

契約前なら、内見や申込みの段階で「このエアコンは設備ですか、残置物ですか」と担当者に聞いておきましょう。この一言で、入居後の揉めごとの多くを防げます。

例外の3ケースと現場の事例

借主の負担になる3つのケース

①エアコンが「残置物」だった

前の入居者が置いていったエアコンを、そのまま使わせてもらっているケースです。大家さんに修理や交換の義務はなく、壊れたら自分で修理するか、撤去して買い替えることになります。

「付いているから設備だろう」と思い込みやすいので、重要事項説明書の設備欄と備考を必ず見てください。

②借主の故意・過失で壊した

物をぶつけた、水をかけた、フィルター掃除を長い間まったくしなかった、などが当たります。普通の使い方を超えた原因だと、修理費を請求されることがあります。

フィルターのホコリやカビは、日ごろの手入れで防げます。【賃貸の結露・カビ対策の記事】

なお、退去時の原状回復では、設備の価値は住んだ年数に応じて下がっていくと考えます。

国交省のガイドラインでは、エアコンなど冷暖房機器の耐用年数は6年です。

【退去費用の高額請求を防ぐ5つの対策】

③特約で「借主負担」と決めている

民法606条は任意規定なので、「エアコンの修理費は借主負担」という特約は原則として有効です。

ただし、合理性を欠く特約は無効と判断されることもあります。

特約は重要事項説明書や契約書の特約欄に書かれています。

契約の前に読んで、分からなければその場で質問しましょう。

【現場の事例】設置7年のエアコンが故障し、大家さん負担で交換された

実際にあったケースです。設備として付いていたエアコンが故障し、大家さんの負担で交換になりました。

項目	内容
設置からの年数	7年
対応	修理ではなく交換
費用の負担	大家さん
直るまでの日数	2〜3日

エアコンの耐用年数は6年なので、7年目はそれを過ぎた時期です。

耐用年数を過ぎてからの故障は経年劣化として扱われ、大家さんの負担になるのが原則どおりの流れです。

大家さんの判断としては、エアコンを修理ではなく交換することで電気代も安くなり機能性も良くなることで

QOLが上がり長く住んでほしいという気持ちが強くあったそうです。

修理と交換に関しては結局大家さんの裁量となってしまいます。

今の出費を抑えたいと考えるか、それとも先の大家さんのようにこれからのことを考えるか。

このあたりはお任せとなってしまいます。

個人的には借主様のことをしっかり考えて、気持ちよく住んでいただこう。

そう考えてくれる大家さんの賃貸に住みたいとは思いますね。

連絡手順からまとめまで

エアコンが壊れたときの連絡手順

本当に故障か確かめる：リモコンの電池、ブレーカー、運転モードを確認します。冬は室外機に霜がつくと「霜取り運転」で暖房が一時的に止まります。通常は10分ほどで戻ります。
管理会社か大家さんに連絡する：症状（暖まらない、異音、水漏れ、エラー表示）、いつからか、メーカーと型番を伝えます。写真も撮っておきましょう。メールやLINEなど、記録が残る方法が安心です。
自分で業者を呼ばない：借主が自分で修繕できるのは、大家さんに伝えたのに相当の期間内に直してもらえないときか、急を要する事情があるときです（民法607条の2）。先に連絡せず直すと、費用の負担で揉める原因になります。
長引くときは家賃の減額もある：借主に責任がない理由で使えない部分があるとき、家賃はその割合に応じて減額されます（民法611条）。何割になるかは条文にはなく、大家さんとの協議で決まります。