境界が未確定の土地は売れる？境界石が見つからない土地を売却した実例｜柏・東葛

2026年6月25日

「土地を売ろうとしたら、境界が確定していないと言われた」

「境界石が見つからず、大手の不動産会社に断られてしまった」

そんな状況で、売却が止まったままになっていませんか。

境界が未確定の土地は、たしかに通常の土地よりも売却の難易度が上がります。

ただ、正しく対応すれば売却は十分に可能です。

この記事では、当社が実際に「境界石が1つだけ見つからない土地」を売却まで導いた事例を交えながら、

境界が未確定の土地を売る方法を、柏・東葛エリアの実務に即してお伝えします。

TNコーポレーション
東葛地区の不動産トータルパートナー
□代表取締役:仲田利彦
□総合建築業・設計施工・注文住宅・
リフォーム
□不動産・企画・運用・管理
□公益社団法人・
全国宅地建物取引業保証協会会員
□一般社団法人・
千葉県宅地建物取引業協会会員
□千葉県知事(3) 15974
□柏市住宅改修施工事業者
□登録番号・柏市(171)号
(有)TNコーポレーション
〒277-0852　千葉県柏市旭町1-14-8
TEL:04-7100-0080　04-7128-8741
FAX:04-7128-8751
MAIL:info@tnc57k.com

なぜ境界が未確定の土地は売りにくいのでしょうか

土地を買う側からすると、境界がはっきりしない土地は「買った後に、隣の家とのあいだで揉めるのではないか」という不安がつきまといます。

そのため買主は、隣地の所有者立会いのもとで境界を確定した「確定測量図」を求めるのが一般的です。

また、登記簿に書かれた面積と実際の面積が違っていた場合、

引渡し後に「契約不適合」として、売主が代金の減額や損害賠償を求められるおそれもあります。

境界が曖昧なまま売ると、こうしたリスクが売主に残ってしまいます。

このような事情から、土地の売買契約では「引渡しまでに売主が確定測量図を用意する」

という条件が付くことが少なくありません。境界未確定の土地が「売りにくい」と言われるのは、

こうした背景があるためです。

ただし「確定測量が必ず必要」というわけではありません

ここが、多くの方が誤解されているポイントです。

土地を売るときに測量をすることは、法律上の義務ではありません。

登記簿に記載された面積をもとに売買する「公簿売買」という方法もありますし、

過去に作成された地積測量図や、隣地立会いを伴わない現況測量図をもとに、

買主の了承を得て売買が成立するケースもあります。

つまり、すべての土地で高額な確定測量が必須になるわけではないのです。

大切なのは、「この土地と、この買主であれば、どの方法が最も無理なく売却までたどり着けるか」

を見極めることです。

確定測量を行うべき土地なのか、過去の資料で進められる土地なのか。

その判断と、買主・隣地との交渉こそが、不動産会社の腕の見せどころになります。

当社は、この見極めと交渉を得意としています。次にご紹介する事例も、まさにその一つです。

実例｜境界石が1つだけ見つからなかった土地を売り切るまで

かなり以前に、ある大手の建売業者が分譲した土地の売却をお預かりしたときのことです。

土地には本来、四隅に境界石（境界標）があるはずでした。

ところが現地を調べてみると、3つは見つかったものの、1つだけがどうしても見当たりません。

長い年月のあいだに失われてしまったように見えました。

そこで当社は、その土地に接する3軒のお宅を一軒ずつ訪ね、

現地で「おおよそこのあたりが境界で間違いないですよね」と確認し、ご近所のみなさまと認識をそろえました。

ここまでで、当事者間の話としては落ち着いたかに見えました。

しかし、買主だった大手の不動産業者が「境界石が現物として残っていなければ買えない」と言い始めたのです。

隣地の方々と合意していても、規程上、現物の境界標がなければ前に進めない、という主張でした。

マニュアルや社内規程の通りでなければ動けない。そうした融通の利かなさは、大きな組織ならではかもしれません。

ここで諦めれば、この売買は流れていました。

けれど当社は、境界石はおそらく地中に埋もれているだけだと考えました。

境界標は、長い年月のあいだに土をかぶって見えなくなることが珍しくないからです。

そこで、石があると見込まれる場所を深くまで掘り返してみました。

すると、土の中から、なくなったと思われていた4つ目の境界石が出てきたのです。

これですべての境界が明確になり、買主の懸念も解消され、売買は無事に成立しました。

case1.

大手業者は石がないだろうと思い、確定測量をする土地家屋調査士をもう現場に呼んでいて

土を掘り起こしみたけど石はないです。と断定してきていました。

それもそのはずです。石がなければ確定測量をしてお金を取れるからです。

そのような場面で流されてしまうと、売主様に余計なお金がかかってしまうため

諦めずに掘ってみた結果無事石が見つかったというケースになります。

派手な話ではありません。けれど、現地を歩き、ご近所と話し、必要なら自ら土を掘る。

この地道さこそが、境界未確定の土地を売り切るために必要なことだと、当社は考えています。

大手が断る土地こそ、私たちの仕事です

大手の不動産会社は、整った仕組みと規程で動いています。

それは多くの場合は強みですが、今回のようなイレギュラーな事情を抱えた土地では、

かえって「規程通りでないから扱えない」と動きが止まりやすい面があります。

当社は家族経営の不動産会社で、最初のご相談から引渡しまで、同じ担当者が一貫して対応します。

途中で担当が変わらないので、土地の事情や交渉の経緯がそのまま引き継がれ、

こまかな判断を現場で素早く下せます。

境界が未確定の土地、相続で権利関係が複雑になった土地、長らく放置されていた土地。

大手が二の足を踏むような案件こそ、当社が長年引き受けてきた領域です。

確定測量が必要な場合の費用と流れ（目安）

確定測量を行う場合の費用と種類の目安は、

次の通りです。土地の広さや隣地の数、道路（官有地）と接しているかどうかによって金額は変わります。

	内容	費用の目安
現況測量	隣地立ち合いを伴わない簡易な測量。境界は確定しない	10〜20万円程度
確定測量	隣地所有者の立会いのもと、すべての境界を確定し登記できる測量図を作成	35〜80万円程度

確定測量の一般的な流れは、次のようになります。