「まだローンが残っているけど、家を売れるのだろうか」
こうした相談が、2026年に入ってから増えています。
背景には、金利の上昇があります。変動金利で住宅ローンを組んでいた方が、
毎月の支払い増加を肌で感じ始めているのです。
同時に、柏市の不動産価格は高い水準にあります。
「今が売り時かもしれない」という感覚を持つ方が増えるのは、自然なことです。
ただし、ここで焦りは禁物です。
ローンが残っている家を売るには、正しい手順と判断軸が必要です。
この記事では、柏市の現在の市況データと、TNコーポレーションが現場で見ている一次情報を組み合わせて、
具体的にお伝えします。
TNコーポレーション
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2026年の柏市市況：今、何が起きているのか
金利上昇が家計に直撃し始めている
2026年4月現在、住宅ローン金利は変動・固定ともに上昇傾向が続いています。
日銀は2025年12月に政策金利をさらに引き上げ、変動金利は15年ぶりに1%を超える水準となりました
（出典：モゲチェック「住宅ローン金利2026年4月の最新動向」）
既に変動金利でローンを組んでいる方は、2026年7月の返済分から金利の引き上げが反映されるケースが
多い見込みです（出典：住まいサーフィン「【2026年4月最新】今後の住宅ローン金利はどうなる？」）
つまり、今まさに「支払いがきつくなってきた」と感じている方が増えている局面です。
柏市の不動産価格は高水準にある
一方で、柏市の不動産価格はどうでしょうか。
2026年公示地価によると、柏市住宅地の平均は14万1,660円/㎡（坪単価46万8,300円）です。
2025年の実際の土地取引価格は前年比+14.91%という水準で推移しています
（出典：土地代データ「柏市」tochidai.info）。
柏の葉キャンパス周辺では地価上昇率が市内最高水準を維持しており、
エリア全体として価格が下がる兆候は現時点では見られません。
地主が動き始めているという現場シグナル
ここからはデータではなく、私たちが現場で見ている一次情報です。
2026年春の時点で、REINSの成約データを見ていると、柏駅周辺の土地売り物件が増加していることがわかります。
特に、昔から柏に土地を持っている地主層が売りに出し始めているケースが目立ちます。
これをどう読むか。
地主は一般の売主と違い、市況を継続的に観察しています。
「高値圏のうちに手放す」という判断をしている層が動き始めているということは、
「今が価格ピーク圏という認識が地元のプロ層に広がっている」ともとれます。
ただし、これは「だから今すぐ売れ」という話ではありません。
売り物件が増えることで競合が増え、売れにくくなる側面もあります。
大事なのは、市況を把握した上で「自分の目的」から判断することです。
売りに出している地主達も売れなくても良いから反応を見るために、
REINSにあげてみているという可能性も捨てきれません。
ただ肌感として、そのような現状があるということを頭に入れておいてください。
ローンが残っている家は売れるのか
結論から言います。ローンが残っていても、家は売ることができます。
ただし、原則として売却と同時にローンを完済（抵当権を抹消）しなければなりません。
この点を理解しておくことが、スムーズな売却の第一歩です。
アンダーローンとオーバーローンの違い
まず、自分がどちらの状況にあるかを確認することが大切です。
アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残債）
売却代金でローンを完済でき、さらに手元に残金が生じる状態です。
この場合、売却のハードルは基本的に高くありません。
売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消した上で買主に引き渡すという流れで完結します。
オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残債）
売却代金ではローンを完済できない状態です。
この場合、不足分を自己資金で補うか、住み替えローンを活用するか、
あるいは任意売却を検討するかという判断が必要になります。
まずは「今の家がいくらで売れるか」を正確に把握することが、すべての判断の出発点です。
※今回は売却時での話であり、買うときのローンの話ではありません。
売却の手順：流れを理解しておく
STEP 1：査定で「今の価格」を把握する
最初にすべきことは、不動産会社に査定を依頼して、現在の市場価値を知ることです。
これをせずに「売れるかどうか」を判断することはできません。
柏市の現在の市況（前述の通り、高水準）であれば、思っていた以上の価格がつくケースもあります。
まず数字を見ることが大切です。
STEP 2：金融機関に残債を確認する
手元にある返済計画書か、金融機関のウェブサービスで現在のローン残高を確認します。
わからない場合は金融機関に直接問い合わせてください。
査定額とローン残債を比較することで、アンダーローンかオーバーローンかが判断できます。
STEP 3：売却活動と並行して段取りを組む
売却が決まったら、引き渡し日に向けて金融機関と連絡を取りながら段取りを組みます。
抵当権の抹消は、買主からの代金入金と同時に行うのが一般的です。
引き渡しの当日、売主側の銀行担当者・司法書士・買主が一堂に集まり、
代金の着金確認と同時に抵当権抹消の手続きが進みます。
抵当権抹消にかかる費用は、登録免許税と司法書士への報酬がかかります。
オーバーローンの場合の選択肢
売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合でも、選択肢がないわけではありません。
選択肢①：自己資金で不足分を補う
手元に貯蓄があれば、売却代金とあわせて不足分を自己資金で補い、ローンを完済する方法です。
最もシンプルで、金融機関への特別な申請なども不要です。
選択肢②：住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、今の家のローン残債と新居の購入費用をまとめて借りられるローンのことです。
オーバーローン状態でも住み替えができるという点でメリットがある一方、
通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高い傾向があります。
現在の金利上昇局面では、住み替えローンの総返済額が大きくなりやすい点に注意が必要です。
利用の際は、無理のない返済計画かどうかを慎重に確認してください。
選択肢③：任意売却を検討する
自己資金もなく、住み替えローンの審査も通らない場合は「任意売却」という選択肢があります。
金融機関の同意を得た上で、市場で売却し、売却代金をローン返済に充てる方法です。
競売と違い、市場価格に近い水準で売却できる可能性があります。
ただし、任意売却は信用情報への影響もある選択肢です。必ず専門家（不動産会社・弁護士・司法書士）に相談した上で進めてください。
「今が売り時か」の判断軸：投資目線ではなく目的から考える
ここが、この記事で最も伝えたいことです。
2026年の柏市は、金利上昇・価格高水準・売り物件増加という状況が同時に起きています。
これを「投資的に最適なタイミングか」という視点で考えると、判断は難しくなります。
なぜなら、今後の価格がどう動くかは誰にも断言できないからです。
大切なのは、「自分は何のために売るのか」という目的軸をブラさないことです。
たとえば、こういった目的であれば売却の判断がしやすくなります。
- 金利上昇で毎月の支払いが苦しくなってきた
- 相続した家を整理したい
- 離婚・転居などのライフイベントで家が不要になった
- 老後の資金に充てたい
これらは「市況がどうであれ、自分の状況から売却が合理的」という判断です。
一方で、「なんとなく今が高そうだから売ろう」という動機だけでは、売却後に後悔が生まれやすくなります。
現場で長く仕事をしてきた感覚として、「目的が明確な売主ほど、売却後に満足している」というのは確かなことです。
柏市でローン残債ありの売却を相談するなら
TNコーポレーションは、柏市・東葛地区で26年にわたって売買仲介を専門に行ってきた地元の不動産会社です。
ローンが残っている物件の売却は、金融機関との連絡・抵当権抹消のタイミング・引き渡しの段取りなど、
調整が必要な場面が多くあります。
窓口が一本化されていること、そして担当者が直接動くことが、スムーズな売却につながります。
私たちの強みは、相談から引き渡しまで同じ担当者が動くことです。
大手不動産会社のように担当が次々と替わることはありません。
複雑な案件でも、最後まで同じ人間が責任を持って関わります。
まずは、今の物件がいくらで売れるかを確認するところから始めましょう。査定は無料です。
お電話でのご相談：04-7100-0080
受付時間：10:00〜18:00（火・水定休）
まとめ
- ローンが残っていても、家を売ることは可能。原則として売却と同時にローンを完済（抵当権抹消）する
- まずアンダーローン（売却価格＞残債）かオーバーローン（売却価格＜残債）かを確認する
- 2026年の柏市は価格高水準・金利上昇・売り物件増加という複合的な局面にある
- 「今が売り時か」は市況だけでなく「自分の目的」から判断することが後悔のない選択につながる
- 不明点は早めに不動産会社に相談し、正確な査定額を把握することが第一歩
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