「親が高齢になってきたけど、実家をどうすればいいのか分からない」
「相続した実家を売りたいが、兄弟で話がまとまらない」
そんなご相談が、東葛地区でも年々増えています。
実家の処遇は、先送りにすればするほど選択肢が狭まります。
親が認知症になれば売却の手続きが大幅に複雑化し、
相続後に放置すれば空き家問題・固定資産税・老朽化リスクを抱え続けることになります。
この記事では、柏市・東葛地区を拠点に26年間不動産売買に携わってきたTNコーポレーションが、
「家じまい・実家売却」について実務目線で解説します。
TNコーポレーション
東葛地区の不動産トータルパートナー
□代表取締役:仲田利彦
□総合建築業・設計施工・注文住宅・
リフォーム
□不動産・企画・運用・管理
□公益社団法人・
全国宅地建物取引業保証協会会員
□一般社団法人・
千葉県宅地建物取引業協会会員
□千葉県知事(3) 15974
□柏市住宅改修施工事業者
□登録番号・柏市(171)号
(有)TNコーポレーション
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柏市の空き家問題：他人事ではありません
柏市内を車で走ると、明らかに長期間人が住んでいないと思われる物件が目につきます。
これは感覚だけの話ではありません。
柏市が実施した2022年度（令和4年度）の空き家実態調査によると、
柏市の空き家総数は1,739件にのぼり、
そのうち21.4%にあたる372件が「特定空き家の候補」として把握されています。
また、国の住宅・土地統計調査（平成30年）では柏市の空き家総数は22,860戸、
空き家率は11.0%という数字も示されています。
（出典：株式会社AlbaLink「柏市の空き家対策について徹底取材」、遺品整理ドットコム「柏市で賢く空き家を購入・売却する方法」）
特定空き家とは、倒壊の危険・衛生上の問題・景観を損なう状態にある空き家のことを指します。
放置されれば行政から勧告・命令・強制撤去の対象になりえます。
柏市は千葉県内でも人気の住宅エリアですが、少子高齢化・核家族化・相続登記の未了が重なり、
空き家は着実に増えています。「うちの親の家は大丈夫」と思っている方ほど、
気づかないうちに問題が深刻化しているケースがあります。
「家じまい」とは何か
「家じまい」とは、親が住んでいた実家を整理・処分することを指す言葉です。
具体的には以下のいずれか、またはその組み合わせです。
- 親が施設に入居・引越しするタイミングで実家を売却する
- 親が亡くなった後、相続した実家を売却・活用する
- 長年放置していた空き家を整理して売却する
「家じまい」は単なる不動産の売買ではありません。
親の思い出が詰まった家を処分することへの心理的ハードル、
兄弟間の意見の相違、税金・法律の問題が複雑に絡み合います。だからこそ、早めに動き始めることが重要です。
親が存命中に実家を売る場合の注意点
親が元気なうちに実家を売却・処分することを考えている場合、
最大の注意点は「親本人の判断能力があるうちに動く」ことです。
認知症になると売却できなくなる
不動産の売買契約は、本人に十分な判断能力がある状態で行う必要があります。
親が認知症を発症して判断能力が低下した場合、子が勝手に親の不動産を売ることはできません。
この場合、成年後見制度を利用することになります。
成年後見制度とは、認知症などで判断能力が低下した人の代わりに、
代理人（後見人）が財産管理や契約を行う制度です。（出典：ナカジツ「成年後見人による不動産売却について」）
ただし、成年後見制度には以下のような注意点があります。
- 家庭裁判所への申立てから後見人選任まで約2ヶ月、売却活動開始まで約4ヶ月かかる
- 一度開始すると原則として取り消せない
- 後見人への報酬など費用が継続的に発生する
- 本人の居住用物件の場合は、家庭裁判所の売却許可も別途必要
（出典：法定後見制度専門サイト「認知症の親の不動産売買をする方法は？」）
つまり、親が元気なうちに売却の意思確認・手続きを進めておくことが、最も選択肢を広げる方法です。
「まだ早い」と思っている間に判断能力が低下するケースは珍しくありません。
親が存命中の売却の流れ
- 親本人の意思確認（売却の合意を得る）
- 不動産の査定・売却価格の把握
- 媒介契約を締結し売却活動開始
- 売買契約・決済・引き渡し
親名義の不動産である限り、売買契約の署名・押印は親本人が行います。
親が遠方に住んでいる場合や体が不自由な場合は、委任状を活用することも可能です（ただし判断能力が必要）。
相続後に実家を売る場合の流れ
親が亡くなった後に実家を売却する場合の基本的な流れは以下の通りです。
STEP 1：相続人の確定と遺産分割協議
まず相続人が誰かを確定します。戸籍を収集して法定相続人を特定し、全員で遺産分割協議を行います。
「誰が実家を相続するか」「売却して代金を分けるか」を決めます。
STEP 2：相続登記（2027年3月31日が期限）
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。 相続の開始を知った日から3年以内に登記しなければならず、
違反した場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
2024年以前の相続についても、2027年3月31日までに登記を完了する必要があります。
（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）
しかし、ここで注意すべきは「登記さえすれば売れない」ということではありません。
登記を放置すると売却自体ができなくなるリスクがあります。
放置すればするほど相続人が増え、権利関係が複雑化するためです。
STEP 3：不動産の査定・売却活動
相続登記が完了したら、不動産会社に査定を依頼し、売却活動を開始します。
STEP 4：売買契約・決済・引き渡し
買主が見つかれば売買契約を締結し、決済・引き渡しを行います。
相続人が複数いる場合：正直に言います
ここは率直に申し上げます。
相続人が複数いる案件は、非常に難しくなることが多いです。
兄弟間で「売りたい派」と「思い出があるから売りたくない派」に分かれることがあります。
遠方に住んでいて連絡が取りにくい相続人がいることもあります。疎遠になった親族が突然現れるケースもあります。
こうした複雑な案件は、大手不動産会社では対応を断られることが少なくありません。
大手は効率を重視するため、交渉に時間と手間がかかる案件は敬遠されがちです。
TNコーポレーションでは、こうした案件に根気強く取り組んできました。
相続人全員と個別に連絡を取り、それぞれの事情や意向を丁寧に確認しながら、
全員が納得できる形での取引を実現してきた実績があります。
「大手に断られた」「相続人が多くて途方に暮れている」という方も、まずはご相談ください。
解決策がないように見えても、整理していくと道が開けることが多いです。
相続登記義務化と家じまいの関係
2027年3月31日——この日付を覚えておいてください。
過去の相続（2024年4月以前）で登記が未了の不動産がある場合、
この日までに相続登記を完了しなければなりません。
柏市内にも「親が亡くなって何年も経つが、名義変更をしていない」という実家が相当数存在します。
期限を過ぎると過料だけでなく、売却できなくなるリスクが高まります。
相続人の数が増え続けるためです。親が亡くなってから時間が経つほど手続きは複雑になります。
「そのうち何とかしよう」と先送りにしている間に、選択肢は確実に減っていきます。
柏市の不動産市場と売却のタイミング
柏市は東京都心へのアクセスが良く、商業施設・医療機関が充実したエリアです。
ファミリー層を中心に一定の需要があります。
ただし、実家の立地・築年数・状態によって売却価格は大きく変わります。
特に築年数が古い物件は、リフォームの要否や解体費用も含めた判断が必要になります。
柏市の売却相場の詳細は「柏市の不動産売却相場2026年版」をご参照ください。
売却のタイミングは「準備ができてから」ではなく、「動ける状況になったらすぐ」が正解です。
空き家の維持には固定資産税・火災保険・管理費が毎年かかります。売却が1年遅れれば、
それだけコストが積み上がります。
よくある質問
Q. 親が施設に入居したばかりです。今すぐ売却しないといけませんか？
急ぐ必要はありませんが、早めに動き始めることをお勧めします。
査定を取って相場を把握するだけでも、判断材料が増えます。
認知症が進行する前に親本人の意思確認と売却の段取りを整えておくことが重要です。
Q. 兄弟3人で実家を相続しましたが、1人が売却に反対しています。
どうすればよいですか？
共有名義の不動産は全員の合意なしに売却できません。
話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所での遺産分割調停・審判という手続きがあります。
ただし時間と費用がかかります。まず専門家（弁護士・不動産会社）に相談して、
状況を整理することをお勧めします。TNコーポレーションでも初期相談を承っています。
Q. 実家が空き家のまま何年も経っています。今から売れますか？
売れます。ただし空き家の状態（老朽化・雑草・残置物など）によっては、
売却前の片付けや簡易補修が必要なケースもあります。
まず現地を確認した上で、売却方法（仲介か買取か）を判断します。お気軽にご相談ください。
Q. 相続登記をしていない実家があります。まず何をすればよいですか？
まず司法書士に相続登記を依頼してください。
相続人の確定・遺産分割協議・登記申請の手続きを進めます。
TNコーポレーションでは連携している司法書士をご紹介することも可能です。
まとめ
実家の家じまい・売却は、早めに動くほど選択肢が広がります。
- 親が元気なうちに意思確認と準備を進める（認知症になると大幅に複雑化）
- 相続登記は2027年3月31日が期限（先送りにするほどリスクが高まる）
- 相続人が複数いる複雑な案件こそ、地元の専門業者に相談する
「大手に断られた」「相続人が多くて途方に暮れている」「何から始めればよいかわからない」
そんな方はTNコーポレーションにご相談ください。
柏市・東葛地区で26年、複雑な案件に根気強く取り組んできました。担当者が最後まで責任を持って対応します。
▶ 相続した物件にローンが残っている場合は「相続した家にローンが残っている｜流山市での売却手順と注意点」
もご参照ください。
▶ 柏市の売却相場については「柏市の不動産売却相場2026年版」をご参照ください。
▶ 相続・空き家についての詳細は「相続・空き家の悩みを解決」もご覧ください。
【参考文献・出典】
- 法務省「相続登記の申請義務化について」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
- 株式会社AlbaLink「柏市の空き家対策について徹底取材」https://albalink.co.jp/news/20230313-2671/
- 遺品整理ドットコム「柏市で賢く空き家を購入・売却する方法」https://e-hinseiri.com/blog/3301（柏市空家等対策計画【第2期】より）
- ナカジツ「成年後見人による不動産売却について」https://nakajitsu.com/column/70072p/
- 法定後見制度専門サイト「認知症の親の不動産売買をする方法は？」https://legalestate-kazokushintaku.com/guardianship/saleofhome/