「親が亡くなって実家を相続したけれど、住宅ローンがまだ残っている」
そんな相談が、東葛地区でも年々増えています。
相続した不動産にローンが残っていると、「そもそも売れるのか」「売っても借金だけ残るのでは」
と不安になる方は少なくありません。しかし、手順を正しく踏めば、多くのケースで問題なく売却できます。
この記事では、流山市・東葛地区を拠点に26年間不動産売買に携わってきたTNコーポレーションが、
相続不動産のローン残債問題を実務目線で解説します。
まず確認すること：団体信用生命保険（団信）に加入していたか
相続した物件にローンが残っていた場合、最初に確認すべきことは
「団体信用生命保険（団信）に加入していたかどうか」です。
団信とは、住宅ローンの契約者が死亡・高度障害状態になった場合に、
保険金でローン残債を全額完済する仕組みです。
現在の住宅ローンでは、団信への加入が融資の条件となっているケースが多いです。
つまり、被相続人が団信に加入していた場合、相続人はローンを引き継ぐ必要がありません。
売却前にまずこの点を金融機関に確認することが最初のステップです。
団信加入の確認方法
被相続人の書類（通帳・ローン返済明細・金銭消費貸借契約書など）を探し、借入先の金融機関に連絡します。
団信が適用された場合でも、抵当権は自動的には消えません。
金融機関への申請から抵当権抹消書類の受け取りまで、早くとも2週間〜1ヶ月程度かかります。
早めに動くことが重要です。（出典：相続不動産売却サポート「住宅ローンが残っていても相続不動産は売れるのか」）
団信に加入していなかった場合
健康上の理由などで団信に加入できなかったケースもあります。
この場合、ローン残債は相続人が引き継ぐことになります。
ただし、住宅ローン残債は相続税の計算上「債務」として控除対象になります。
（出典：税理士法人チェスター「相続時に住宅ローンが残っている場合は返済不要？」）
売却前に必要な2つの手続き
①相続登記（名義変更）
不動産を売却するには、まず名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」が必要です。
2024年4月1日から、相続登記は法律上の義務になりました。
相続の開始を知った日から3年以内に申請しなければならず、
違反した場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、2024年4月以前に発生した相続についても対象となり、2027年3月31日までに登記を完了する必要があります。（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」、日本司法書士会連合会「相続登記義務化でどう変わる？」）
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で「誰が不動産を取得するか」を決めてから登記します。
協議がまとまらない場合でも「相続人申告登記」を行うことで、一時的に申請義務を果たしたとみなされます。
なお、相続登記の手続きには司法書士への依頼が一般的で、司法書士報酬の目安は不動産1件につき約10万円前後（登録免許税別）です。
②ローン残債の確認と金融機関への連絡
売却を進める前に、ローンの残債額を正確に把握する必要があります。
残高証明書を金融機関に請求するか、ローン返済明細を確認しましょう。
売買契約が締結されたタイミングで金融機関に正式連絡するのがベストです。
決済日が確定した段階で残債の一括返済額や抵当権抹消書類の準備を依頼します。
連絡が遅れると決済に間に合わなくなるリスクがあるため、 早めに段取りを整えておくことが重要です。
アンダーローンとオーバーローン：状況別の対処法
ローンが残っている物件の売却において、最も重要な分岐点が「アンダーローン」か「オーバーローン」かです。
今回は売却時の意味で使っています。
アンダーローン：売却価格＞ローン残債
売却価格がローン残債を上回る状態です。
この場合、売却代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消してから引き渡しをします。差額は手元に残ります。
流山市の不動産相場は、昨年同時期と比べ一戸建ては約4.17%上昇、土地は約1.16%上昇しており、
資産価値が高まっている状況です。（出典：LIFULL HOME’S 流山市売却相場、2025年7月9日更新）
おおたかの森エリアを中心に需要が底堅いため、アンダーローンとなるケースは少なくありません。
なお、流山市の住宅地の公示地価は2024年で15.0万円/㎡（49.5万円/坪）となっており、
千葉県内の土地売却価格ランキングでは3位に位置します。
（出典：すまいValue 流山市土地売却相場、国土交通省不動産情報ライブラリより）
オーバーローン：売却価格＜ローン残債
売却価格がローン残債を下回る状態です。この場合、以下の3つの方法を検討します。
- ①自己資金で補填する：不足分を手持ち資金で補い、ローンを完済して売却します。
- ②住み替えローン（買い替えローン）を利用する：次の物件購入時に、ローン残債の不足分を
- 新たなローンに組み込む方法です。自己資金がなくても対応できる場合があります。
- ③任意売却：金融機関（債権者）の同意を得て売却する方法です。売却後もローン残債は残り、無理のない範囲で返済を続けることになります。任意売却は信用情報に影響するため、他に方法がない場合の最終手段として位置付けられます。
（出典：HOME4U「ローン残債があってもマンションは売れる！フローチャートでわかる4つの売却方法」）
相続不動産の売却の流れ（ステップ別）
相続不動産の売却には、通常の売却とは異なるステップが加わります。
全体の流れを把握しておくことで、トラブルを防ぐことができます。
STEP 1：団信の確認
まず金融機関に連絡し、団信が適用されるかを確認します。
適用される場合は保険申請手続きを進め、抵当権抹消書類の受け取りまで2週間〜1ヶ月程度見込みます。
STEP 2：相続人の確認と遺産分割協議
誰が相続するかを確定させます。相続人が複数いる場合は遺産分割協議書を作成し、
全員の合意を得ることが必要です。
TNコーポレーションでは、相続人が複数いる複雑な案件でも、
全員と個別に連絡を取りながら円満な取引を実現してきた実績があります。
STEP 3：相続登記（司法書士に依頼）
遺産分割が確定したら、司法書士に依頼して相続登記を行います。
2027年3月31日の期限がありますが、売却を進める上でも登記は早期完了が必須です。
STEP 4：不動産の査定・媒介契約
ローン残債額と売却見込み価格を比較し、アンダーローン・オーバーローンどちらになるかを把握します。
その上で不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始します。
STEP 5：売買契約の締結後、金融機関に連絡
売買契約が決まったタイミングで金融機関にローン一括返済の連絡をします。決済日に合わせて書類準備を進めます。
STEP 6：決済・引き渡し
決済当日は、買主・売主・不動産会社・金融機関担当者・司法書士が同席します。
買主からの売買代金でローンを一括返済し、同日中に司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を行います。
相続した不動産を売却するときの税金
相続した不動産を売却する際には、税金についても理解しておく必要があります。
譲渡所得税（売却益への課税）
売却益（譲渡所得）が発生した場合、所得税・住民税が課税されます。
相続した不動産の場合、被相続人が購入したときの価格（取得費）を引き継ぐことができます。
取得費が不明な場合は売却価格の5%を取得費として計算することも可能ですが、
大部分が課税対象となるためできる限り取得費を証明できる書類を探すことをお勧めします。
取得費加算の特例
相続税を支払った場合、相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」があります。
これにより課税対象となる譲渡益を圧縮できます。
相続税の申告期限（相続開始を知った翌日から10ヶ月以内）の翌日から3年以内の売却が適用要件の一つです。
（出典：税理士法人チェスター「相続した不動産の売却手続きとは？」）
税務上の判断は個々の状況によって大きく異なります。必ず税理士に確認の上、売却時期を検討してください。
流山市の不動産市場と売却のタイミング
流山市は、つくばエクスプレスの開業以降、千葉県内でも人口増加が続くエリアです。
特におおたかの森・南流山周辺は需要が旺盛で、2024年度の土地平均売買価格は4,970万円となっています。
（出典：すまいValue 流山市土地売却相場、国土交通省不動産情報ライブラリより）
一方、流山市全体で見れば、築年数の古い物件や利便性が低いエリアでは価格差があります。
相続した物件がどのエリアにあるか、立地条件を踏まえた査定が重要です。
相続不動産は「早期売却が有利」なケースが多いです。
理由は固定資産税・管理費用の発生、空き家リスク（老朽化・不審者・近隣トラブル）、
そして2027年3月31日の相続登記期限があるためです。
放置するリスクを正確に認識した上で、売却時期を判断することをお勧めします。
よくある質問
Q. 相続人が複数いる場合、一人だけで売却を進めることはできますか？
できません。共有名義の不動産を売却するには、原則として相続人全員の合意が必要です。
一人でも反対している場合は、遺産分割調停・審判という手続きに進むことになります。
TNコーポレーションでは、相続人が複数いる案件で全員と個別に連絡を取り合い、
納得のいく形で取引を進めた実績があります。お気軽にご相談ください。
Q. 相続登記が終わっていなくても売却の相談はできますか？
はい、相談は可能です。登記前に査定や売却活動の準備を進めることはできます。
ただし、売買契約の締結・引き渡しには登記が完了していることが前提となります。
Q. 相続した物件のローン残債が売却価格を大きく上回っています。どうすればよいですか？
まず金融機関に相談し、返済条件の見直し（月額・期間の変更）が可能かを確認しましょう。
自己資金での補填も難しい場合は、任意売却という選択肢があります。
任意売却は信用情報に影響するため安易に選ぶべきではありませんが、
競売になる前に専門家へ相談することが重要です。
（出典：MYplace株式会社「不動産相続で住宅ローンの残債はどうなる？」）
Q. 流山市の相続不動産売却について東葛地区の業者に相談できますか？
はい。TNコーポレーションは柏市・流山市を含む東葛地区で26年の実績があります。
相続案件・複雑な権利関係の物件も対応しています。まずはお電話またはフォームからお気軽にご相談ください。
まとめ
相続した物件にローンが残っていても、手順を正しく踏めば売却は十分可能です。
まとめると以下のポイントを押さえてください。
- 団信の加入確認を最初に行う（加入していれば残債はなくなる）
- 相続登記は2027年3月31日までに義務（早めに完了させる）
- アンダーローン・オーバーローンを査定で把握し、状況に応じた対応を取る
- 売買契約後に金融機関へ連絡し、決済当日に抵当権を抹消
- 税金（取得費加算の特例など）は税理士に相談の上、売却時期を判断する
流山市・東葛地区で相続不動産の売却をご検討の方は、ぜひTNコーポレーションにご相談ください。
相続人が複数いる案件・大手に断られた案件も歓迎しています。
26年の地元経験を持つ担当者が責任を持って対応します。
▶ 流山市の売却相場については「流山市の不動産売却相場2026年版」もご参照ください。
【参考文献・出典】
- 法務省「相続登記の申請義務化について」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
- 日本司法書士会連合会「相続登記義務化でどう変わる？」https://souzoku.shiho-shoshi.or.jp/column/034/
- 税理士法人チェスター「相続時に住宅ローンが残っている場合は返済不要？」https://chester-tax.com/encyclopedia/8991.html
- 税理士法人チェスター「相続した不動産の売却手続きとは？」https://chester-tax.com/encyclopedia/13775.html
- すまいValue「千葉県流山市の土地売却相場」https://sumai-value.jp/tochi/12/220/（国土交通省不動産情報ライブラリより）
- LIFULL HOME’S「千葉県流山市で不動産の売却・査定」https://www.homes.co.jp/satei/chiba/nagareyama-city/
- 株式会社グローベルス「住宅ローンの残債がある不動産を売却する時に銀行へ連絡するタイミングはいつ？」https://gro-bels.co.jp/labo/mortgage-real-estate-bank/
- URILABO「マンション売却時に住宅ローン残債が残っている場合にやるべきこと」https://www.starmica.co.jp/sell/urilabo/sale/mansion-sale-housing-loan/
- MYplace株式会社「不動産相続で住宅ローンの残債はどうなる？」https://www.myplace-1.com/blog/entry-518807/