不動産投資はコレをしないと必ず失敗する！？8つのポイントを徹底解説

こんにちは。

千葉県柏市で不動産業を営んでいるTNコーポレーションと申します。

今回は最近興味を持つ人がどんどん増えている不動産投資について解説していきます。

人が一生でする買い物のうち、一番高いと言われているのが”家”です。

そんな家に投資するわけですから、リスクもリターンも高いわけです。

このぐらいの軽い気持ちでしてはいけないのが不動産投資です。

積立NISAなどで投資が注目されると、様々な投資法が気になり

不動産投資も注目を浴びますがしっかり勉強して理解しないと取り返しがつかなくなってしまうので

不動産投資を考えている方はポイントを踏まえて、着実に投資していきましょう。

本記事では、千葉県柏市で26年間不動産業をしてきた私が

不動産投資の注意するべきポイントについて徹底解説していくので

最後までお付き合いください。

まずは不動産投資の魅力についておさらい

まずは不動産投資の魅力についておさらいしていきます。

大きく分けて3つの魅力があると考えます。

リターンが大きい

不動産投資は初期費用がかかる分、リターンが大きいです。

ハイリスクハイリターンです。

そして、収益は二つに分かれており、

キャピタルゲイン(不動産を売却して得られる利益)と

インカムゲイン(不動産を保有中に得られる収益。いわゆる家賃収入など)に分けられます。

4,000万円で購入した一棟マンションが4,500万円で売却出来たら

キャピタルゲインとして、500万円の利益ということになります。

購入したマンションに人が住み、家賃が発生して収益を得る。

これがインカムゲインとなります。

パッと見ただけでも、1棟のマンションの売買だけで

500万円の利益が出るなんてなんて魅力的な投資なんだろうと思う方もいらっしゃると思いますが、

もちろんそんな上手い話しはなくその他費用がかかってきます。

そちらについては後述します。

②のお金を生み続けるにも通じることですが、

賃貸として貸した場合、住み続けてくれる限り収益が発生し続けます。

不動産投資はそういった二面性を持つ投資法です。

節税になる

不動産投資することで節税することが出来ます。

投資にかかる費用を計上し、給与と合算して申告することで所得税を下げることが出来ます。

特に会社勤めの方ですと、節税方法がかなり限定されているので

不動産投資をすることで、一石二鳥でお得ということになります。

こういった節税制度を上手く扱うことで、

キャッシュも潤沢になり様々な危機へのリスクヘッジとなるので

使えるものは全部使っていきましょう。

それではここから実際に不動産投資におけるポイントについて

解説していきますのでお付き合いください。

不動産投資で気を付けるべきポイント8選

不動産投資は魅力的な投資である一方、様々な落とし穴があります。

そこに注意しないと後悔することとなります。

また初期費用もかなりかかる投資法となるので、取り返しのつかないことになる場合もあります。

そうならないように、リスクをしっかり理解し落とし込んでから投資を始めるようにしましょう。

以下の項目について解説していきます。

①調査

不動産投資において最も肝となる作業です。

ここがしっかり出来ていないと思わぬ出費につながってしまいます。

不動産投資を始めようとなった際にまずはどこにどのぐらいの規模の不動産を購入するか

になるかと思います。

場所に焦点を当てて考えてみます。

ご自身がこれから住む家を探す立場として見てみたときに

地震、水害、土砂災害などわざわざリスクのありそうな場所に購入したいとは思わないはずです。

なので、不動産投資として家を購入する場合でも同じです。

需要が極端に減るのでしっかり目利きしましょう。

地名にさんずいや川や水に関連する単語が付いている場合は要注意してください。

正確に調べるならば、役所にて地名を上げて

「購入しようとしているのですが、地盤などが不安なので土地について教えてほしいです」

と相談すれば教えていただけます。

また築古の中古不動産を購入する場合は、

必然的にリフォームが必要になる場合もあります。

どのあたりにリフォームが必要かなども把握しておくと

最終的にどのぐらいのお金がかかってくるのかという見通しが付くので

内見の際にしっかり見ておきましょう。

弊社では、内見からリフォームまで一貫して行うことも出来るので

スムーズにお取引することが出来ます。

是非お気軽にご相談ください。

②不動産業者とのつながり

不動産業者は全国の不動産を扱うことが出来ます。

弊社でも様々な場所で取引を行ってきました。

しかし、取引を出来ることとその場所や地域性について詳しいかは別です。

業者によってはその場所について何も知らないまま契約をしてる業者もあります。

弊社ではお客様が探している地域について契約前に出来る限り勉強し調査して

ご相談を経て契約に臨んでいます。

これも小企業だからこそ出来る強みなのかなと思っています。

ですが、それでも地元で長年営業している不動産会社には知識量で負けてしまいます。

実際に行けるような距離ならまだしも、行けない場所ですと

実際に足を運んでみて初めてわかるようなことも把握しきれないからです。

なので、出来る限り地元に密着している不動産会社とつながりを持ちつつ

二人三脚で不動産を探してくれるような業者を探しましょう。

弊社は千葉県東葛地区に強く自信をもってやっています。

また、関東近郊なら小企業ならではのフットワークの軽さを活かして

お客様のお役に立ちたいと考えていますので是非ご相談ください。

③利回りとは？

利回りという言葉を耳にしたことはあるかと思います。

不動産投資会社などのHPを見てみても、利回り〇％といった形で物件の項目に書いてあるはずです。

利回りとは、1年間あたりで何パーセント回収出来るかといった指標です。

利回り5％と言われたら1年間で5％回収、20年で元が取れるといった計算になります。

しかし、ここにも隠されている言葉があります。

それが表面利回りと実質利回りです。

表面利回りとは先程の計算のことを言います。

実質利回りとは物件価格に購入時の出費やその他の諸雑費を含めて計算した

実際の利回りとなっています。

なので、投資する際にチェックするべきは実質利回りなのですが

表面利回りしか書いておらず、見積もりを出してみたら計算と全然違うといったことがザラにあります。

フタを開けてみたら、思ったより収益が上がらないといったことになりかねないので

必ずチェックするようにしましょう。

④不労所得？

不動産オーナーで入る収益は不労所得と考えられがちですが、不労所得ではありません。

家も人と同じでどんどん古くなっていきます。

そうなると様々な箇所に綻びが生じます。

それを放置してしまうと、クレームに繋がったり資産価値が落ちたりと

オーナーにとって良いことはありません。

修繕する場合も、実際に足を運んで修繕箇所を確認して

業者を手配したり、なるべくお金をかけないよう自分で直したりと

以外と手間がかかってきます。

こうした側面もあるため、出来れば手の届く範囲で不動産投資をした方が良いと考えています。

すべて管理会社に丸投げする方法もありますが、

マンションの状態を把握できない。

お金がかかり利回りが下がるといったデメリットもあります。

初めての投資の場合は出来る限り自分でやってみることで

勉強にもなって良いかと思います。

規模拡大、副業としての不動産投資などの場合は管理会社を利用することで

時間的にも精神的にも余裕が生まれるので必ず利用しましょう。

⑤安く仕入れて、高く貸すには

安く仕入れて、高く貸すにはリフォームやリノベーションを上手く活用しましょう。

築古の不動産でも一手間加えることで、見違えることもあります。

しかし、リフォームもお金をかければ良いといったものではありません。

お金がかかるほど回収するのに時間がかかってしまうからです。

抑える箇所は抑えて、直すところはしっかり直すといったメリハリが重要な作業でもあります。

この作業も適当に頼んでしまうと、足元を見られて青天井にお金がかかってしまうので注意が必要です。

このあたりも信頼できるリフォーム業者と仲良くなっておくことで、

2棟目、3棟目と投資するときも安心でスムーズな取引が出来るかと思います。

弊社では、物品の選択や物品にかかる費用などお見せしながら

お客様と一緒にご相談して進めていきますので、投資初心者の方でも安心できるかと思います。

一般で購入する場合と、業者用で購入する場合で値段がかなり違く

お見せすると驚かれる方が多いです。

⑥ワンルーム投資はお勧めできない

不動産投資はワンルーム投資から！

なんて文言をよく見るかと思います。

たしかに、初期費用を抑えつつ不動産投資することが出来るので

一見良さそうに見えますがそうではありません。

利回りの部分でも解説しましたが、表面利回りで書かれていたり

一部屋しかないので、収益効率が悪いなどのデメリットがあります。

固定資産税、修繕費、管理費などを含んだ実質利回りで計算すると

雀の涙ほどになってしまうケースも少なくありません。

調査から始まり、不動産業者と話し合い、精査して

銀行融資で購入して、リフォームを行い管理会社に委託して

入居者が決まるまでの労力はワンルームとマンションでそこまで変わりません。

なら効率が良い投資の方がおすすめできるかと思います。

また、サブリース契約を抱き合わせて

こんな口八丁な営業マンに騙されてはいけません。

サブリース契約については次で解説します。

⑦サブリース契約は絶対ダメ！

サブリース契約とは家を購入し、それを不動産会社に貸し

不動産会社から賃借人(転借人)に転貸する契約となります。

この契約のメリットとして挙げられているのが

空室リスクと管理の手間になります。

しかし、管理については管理会社に任せれば良いですし

費用も管理会社の方が安上がりとなります。

空室リスクに関しても業者によっては保証免責期間があり、

退去してから4週間程度、契約によってはもっと長い間免責期間となっていて

家賃収入が入ってきません。

また、敷礼金や更新料も入ってこない契約が多く

収益としてかなりマイナスになっている事例がほとんどです。

さらにサブリース契約は拘束力が強く

契約してしまったら解約するのがかなり難しい契約内容となっています。

消費者庁でも注意喚起されているので気になる方はチェックしてみてください。

消費者庁HP

サブリース契約だけはやめておきましょう。

その時点で投資失敗となってしまいますよ。

⑧リスク分散

これは、不動産投資に限ったことではありませんが

投資をする上で、リスクを分散することは重要です。

不動産投資だけで考えると、

同じ地域に買いすぎない。

様々な間取りを購入する。

価格帯もバラけさせるなど。

大きな災害が来たときがわかりやすいかと思います。

同じ地域に買っていた場合にその場所に災害が起きてしまうと

すべての不動産の資産価値がゼロになってしまう可能性もあります。

しかし、様々な地域に不動産を購入しておけば

そういったリスクを回避することも可能です。

投資をするなら、リスクを適切に理解し飼いならす必要があるかと思っています。

もちろん、不動産投資だけでなく株や債券、金などにも投資しておくことで

よりリスク分散されるのは自明の理です。

まとめ

いかがでしたか？

不動産投資で気を付けるべきポイント8選について解説してきました。

おさらいすると、

となります。

リスクを正しく理解し、不動産投資を始めてみてください。

弊社でもご相談を承っておりますのでお気軽にご相談ください。

よろしくお願いいたします。